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地方政府"微調(diào)"政策保障"剛需"入市

發(fā)布時(shí)間：

2019-11-26

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　　盡管被稱為“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策已實(shí)施兩年時(shí)間，效果也已經(jīng)充分顯現(xiàn)，價(jià)格趨穩(wěn)或回落，成交量下滑趨勢(shì)明顯。由于嚴(yán)厲的調(diào)控政策，不少剛性需求也受到了一定的抑制，各地方政府也開(kāi)始通過(guò)“微調(diào)”，鼓勵(lì)剛性需求。

　　自去年末以來(lái)，“采取有效措施增加普通商品房供給”的思路就被反復(fù)提及，但隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)投資增速還是大幅放緩，迄今為止，個(gè)別地區(qū)甚至上演了“負(fù)增長(zhǎng)”。為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)工的放緩，地方政府采取了提高公積金貸款額度、提高普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等措施，通過(guò)稅、費(fèi)以及信貸手段保護(hù)剛需。

　　公積金額度放寬

　　2011年末，銀行信貸額度的緊張，致使多個(gè)城市首套房貸利率一度上浮10%甚至更多，這一情況在今年初即得到緩解，2月份開(kāi)始，個(gè)別城市首套房貸即可享受優(yōu)惠利率。如果說(shuō)，首套房貸利率的上浮或是優(yōu)惠與信貸額度有關(guān)，不受地方政府政策影響的話，那么，公積金貸款額度的放寬則是地方政府保剛需的一大重要舉措。

　　去年9月份，常州掀開(kāi)了二三線城市上調(diào)公積金貸款額度的大幕。常州將公積金貸款額度方案調(diào)整為，家庭最高貸款額度由40萬(wàn)上調(diào)為50萬(wàn)元，個(gè)人最高貸款額度由24萬(wàn)元調(diào)整至30萬(wàn)元。南京、吉林市隨后跟進(jìn)，12月份，合肥市成為2011年最后修訂公積金貸款額度的城市，家庭最高貸款額度由35萬(wàn)元調(diào)至45萬(wàn)元，個(gè)人最高貸款額度由25萬(wàn)元調(diào)整至35萬(wàn)元。

　　今年2月份以來(lái)，沈陽(yáng)、廈門、濟(jì)南、濱州、克拉瑪依、蚌埠、信陽(yáng)、呼和浩特、南昌等多個(gè)二三線城市陸續(xù)調(diào)整公積金貸款額度，貸款額度提高5萬(wàn)至20萬(wàn)不等。其中，克拉瑪依還調(diào)整了貸款限制范圍，將“申請(qǐng)住房公積金貸款自取得購(gòu)建房有效文件起1年內(nèi)有效”調(diào)整為“2年內(nèi)有效”;繳存職工“為沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收入的子女購(gòu)買住房的，可以申請(qǐng)?zhí)崛」e金”，調(diào)整為“為直系親屬(僅限父母和子女)購(gòu)買住房”可以申請(qǐng)?zhí)崛」e金。南昌與濟(jì)南還對(duì)公積金繳存上下限進(jìn)行了新的規(guī)定。

　　一線城市當(dāng)中，目前只有深圳提出將修改公積金貸款額度。目前，《深圳市住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》征求意見(jiàn)已經(jīng)展開(kāi)。此次征求意見(jiàn)，將先向各區(qū)政府、市政府各部門和市住房公積金管委會(huì)委員征求意見(jiàn)，進(jìn)一步修改完善后，在適當(dāng)時(shí)機(jī)向廣大公眾征求意見(jiàn)。而住房公積金貸款業(yè)務(wù)(一期)將力爭(zhēng)在今年9月底前正式上線。

　　據(jù)悉，在貸款制度設(shè)計(jì)中，深圳將整體統(tǒng)一考慮住房公積金繳存、提取和貸款，公積金貸款額度將與職工個(gè)人公積金賬戶余額掛鉤，在不超過(guò)最高可貸額的前提下，個(gè)人公積金賬戶積累時(shí)間越長(zhǎng)、余額越多，貸款額度就越大。并且，如果夫妻均繳存公積金，兩人的可貸額度可以累加。同時(shí)，在申請(qǐng)人的設(shè)置上，規(guī)定“父母可以為共同申請(qǐng)人”，這意味著職工及其配偶申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，可以將職工及其配偶的個(gè)人公積金賬戶余額加上其父母的個(gè)人公積金賬戶余額，一起來(lái)計(jì)算該職工的公積金貸款額度。

　　房貸利率的優(yōu)惠不僅針對(duì)首套房，繼首套房利率全面下調(diào)至基準(zhǔn)之后，合肥二套房貸全面松動(dòng)，建設(shè)銀行、交通銀行、招商[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]銀行、浦發(fā)銀行、中信[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]銀行、徽商銀行、興業(yè)銀行7家銀行二套房貸利率由原先的上浮20%下調(diào)至10%。近日還有消息稱，武漢住房公積金管理中心近日表示，在堅(jiān)持差別化貸款政策前提下，目前正在醞釀出臺(tái)提高二手房最高貸款限額等優(yōu)惠政策。

　　稅費(fèi)優(yōu)惠補(bǔ)貼

　　與公積金貸款額度放寬的單一表現(xiàn)形式不同，地方政府的稅費(fèi)優(yōu)惠主要有兩種表現(xiàn)形式。

　　首先，地方政府直接明確進(jìn)行稅費(fèi)優(yōu)惠補(bǔ)貼。

　　貨幣補(bǔ)貼也可以算作稅費(fèi)補(bǔ)貼的一種，5月初曾轟動(dòng)全國(guó)的揚(yáng)州貨幣補(bǔ)貼成品房就是其中一例。5月初，揚(yáng)州市高調(diào)對(duì)購(gòu)買成品住宅進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼，雖然補(bǔ)貼額度并不高，但是同樣表明了地方政府的態(tài)度，同時(shí)被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是“成功”地試探了政策底部。江蘇省住建廳對(duì)揚(yáng)州微調(diào)的態(tài)度則是“若與限購(gòu)相悖則堅(jiān)決叫停”，這也就意味著江蘇省住建廳層面默許了揚(yáng)州的做法，揚(yáng)州并不在“限購(gòu)”城市名單中，所以，也就沒(méi)有與限購(gòu)相悖的可能。

　　安徽馬鞍山開(kāi)啟了稅費(fèi)優(yōu)惠的按鈕。2011年8月20日，馬鞍山宣布，自住性住房需求者與高層次人才購(gòu)房契稅100%補(bǔ)助。今年2月份之后，各地陸續(xù)公布了新的稅費(fèi)調(diào)整方案，安徽蕪湖表示，自住普通商品房免收契稅并給予購(gòu)房補(bǔ)貼。4月中旬，遼寧營(yíng)口市宣布，公務(wù)員等年內(nèi)在本市站前區(qū)、西市區(qū)兩區(qū)內(nèi)(職工在縣區(qū)內(nèi)工作居住的，可在屬地購(gòu)買)購(gòu)買新建商品住房的可獲得一次性住房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼直接撥付給開(kāi)發(fā)商。

　　其次，上調(diào)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　從表面上看，隨著城市總體房?jī)r(jià)的上漲，上調(diào)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是必然之舉，但此前連續(xù)幾年，很多城市都沒(méi)有上調(diào)過(guò)這一標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，上調(diào)標(biāo)準(zhǔn)將影響到購(gòu)房繳稅的額度。上調(diào)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，也算是變相的稅費(fèi)優(yōu)惠。

　　北京、上海、天津等城市去年末今年初紛紛上調(diào)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。去年11月中旬，北京宣布住宅標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定從總價(jià)變?yōu)閱蝺r(jià)限制，地域劃分更細(xì)。湖北武漢則是將中心區(qū)住宅總價(jià)由100萬(wàn)元調(diào)至140萬(wàn)元;遠(yuǎn)城區(qū)總價(jià)由80萬(wàn)元調(diào)至90萬(wàn)元。

　　與其他城市紛紛上調(diào)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同，今年2月初，江門可謂“反其道而行之”，自2005年以來(lái)普通住房標(biāo)準(zhǔn)首次下調(diào)，由2011年下半年的7574元/平下調(diào)至7204元/平。

　　買房贈(zèng)戶口

　　我國(guó)獨(dú)有的戶籍政策使得大城市戶口獨(dú)具魅力，地方政府在微調(diào)政策之時(shí)，同樣沒(méi)有忽略這一點(diǎn)。

　　2011年11月，吉林長(zhǎng)春對(duì)申請(qǐng)落戶者的經(jīng)濟(jì)能力和購(gòu)房面積不再要求。與長(zhǎng)春相似，隨后江蘇無(wú)錫將購(gòu)房落戶門檻從100平米降至70平方米。2012年1月12日，廣州從化將本該取消的購(gòu)房入戶政策延緩2年。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院此前一份研究報(bào)告稱，2012年將是住房分配制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年。行業(yè)利潤(rùn)急劇萎縮，中小企業(yè)破產(chǎn)可能激增。同時(shí)，房?jī)r(jià)僅止于略有回落，總體降幅不會(huì)很大，因?yàn)椤罢{(diào)控的難度在不斷增大”。

　　社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》指出，2012年，我國(guó)房地產(chǎn)政策將繼續(xù)鞏固已有的調(diào)控成果，調(diào)控政策將不斷優(yōu)化和提升，但調(diào)控難度也不斷增大。一方面，國(guó)內(nèi)外閑置資本仍然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成巨大的投資投機(jī)性需求，抑制投機(jī)仍將是本年度房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo);另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落，保增長(zhǎng)壓力增大，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控可能逐步由緊縮轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?/div>

　　中原市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉此前在接受記者采訪時(shí)表示，后續(xù)地方政府可能通過(guò)調(diào)整之前過(guò)度嚴(yán)格的調(diào)控政策，保障剛需入市。在信貸方面，還有保剛需的可操作空間，譬如優(yōu)惠利率擴(kuò)大等。

　　而國(guó)務(wù)院督查組剛剛結(jié)束了對(duì)地方房地產(chǎn)調(diào)控的調(diào)研，無(wú)論是地方政府、還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，等待“會(huì)診報(bào)告”無(wú)疑是個(gè)“漫長(zhǎng)”的過(guò)程。在此期間，地方政府“不敢”輕易出牌，開(kāi)發(fā)商也選擇以觀望為主，不對(duì)項(xiàng)目銷售做出過(guò)多調(diào)整。

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